საბანკო რეგულაციების 2019 წლის პირველ იანვარს შევიდა ძალაში. თბილისის მერი პირველი იყო ქართული ოცნების მაღალჩინოსნებიდან, ვინც აღიარა, რომ ცვლილებებმა ეკონომიკას ავნო. თუმცა, ამ განცხადებიდან რამდენიმე დღეში მთავრობამ ახალი სამშენებლო რეგულაცია მიიღო. ახალი შეზღუდვის თანახმად, პირველადი სამშენებლო დოკუმენტის 20%-ის ცვლილების შემთხვევაში მშენებლობის ნებართვის აღება თავიდანაა აუცილებელი. საბანკო რეგულაციების ძალაში შესვლამდე კი, 2018 წლის გაზაფხულიდან დღემდე სექტორში მშენებლობის უსაფრთხოების ახალი ნორმები ამოქმედდა. შეზღუდვები შეეხო როგორც უშუალოდ სამშენებლო პროცესს, ასევე, ნებართვის აღების წესდებას.
რეგულაციების ამოქმედებით, ბოლო სამი წლის განმავლობაში პირველად დაირღვა ტენდენცია, რომლითაც სამშენებლო სექტორი ყოველწლიურად იზრდებოდა. მშენებლობა ის სექტორია, რომელიც საბანკო რეგულაციებით, ალბათ ყველაზე მეტად დაზარალდა. 2019 წლის პირველ კვარტალში, სექტორის ბრუნვის კლება დაიწყო, დანაკლისი 9.6%-ს გაუტოლდა.
მონაცემები გვიჩვენებს, რომ იქამდე სტაბილურად მზარდმა სექტორმა, 2019 წელს მძიმე დარტყმა მიიღო. საბანკო და სამშენებლო რეგულაციების უხეში შედეგი ამ წუთისთვის, 4 ათასზე მეტი უმუშევარი ადამიანი, კერძო საკუთრების შეძენის შესაძლებლობას მოკლებული ათასობით მოქალაქე და შემცირების რეჟიმში გადასული, ერთ დროს მზარდი და დინამიური სექტორია.
საქართველოს სტატისტიკის სამსახურისა და ამ თემაზე ჩატარებული კვლევების მონაცემებით, მშენებლობის სექტორში ზრდის შეფერხება, სფეროში მოჭარბებულ რეგულაციებსა და უმთავრესად საბანკო რეგულაციებს უკავშირდება. ბოლო წლებში, საქართველოს ეკონომიკაში არ ყოფილა რაიმე სპეციფიური ფაქტორი, რომელიც ამ მზარდი სექტორის ზრდას შეანელებდა.
ბოლო წლების განმავლობაში მშენებლობა ყველაზე დინამიურად და სწრაფად მზარდი სექტორი იყო. 2018 წლის მონაცემებით მშენებლობის სექტორის მთლიანმა წილმა მშპ-ში დაახლოებით 9 პროცენტი შეადგინა. თუ მხედველობაში მივიღებთ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ოპერაციებს, მშენებლობის წილი მშპ-ში, დაახლოებით,17%-ია.
სექტორში ყოველწლიურად, საშუალოდ, 65 ათასი ადამიანი საქმდებოდა. სხვა სფეროებთან შედარებით, გამოირჩეოდა მაღალი ხელფასებითაც. 2014-2017 წლებში მშენებლობის სექტორი ჯამურად 57 პროცენტით გაიზარდა. უნდა ითქვას, რომ მშენებლობის სექტორი, ასევე, გამორჩეულად კონკურენტულია, სადაც ნაკლებადაა მონოპოლიური ან ოლიგოპოლიური რისკები.
ახალი რეგულაციებით ბანკებს მსესხებლის გადახდისუნარიანობის უფრო მკაცრად შემოწმება დაევალათ. თითოეულ მოქალაქეს მისი ყოველთვიური ხელფასის მიხედვით დაუწესდა მაქსიმალური ლიმიტი, თუ რა მოცულობის სესხი შეიძლება აიღოს. ამდენად, ადამიანებს გაურთულდათ სესხების აღება და, შესაბამისად, უძრავი ქონების შეძენა.
საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ფასებისა და ძალაში შესული საბანკო რეგულაციების გათვალისწინებით, ინდივიდუალური იპოთეკური სესხით, ბინის ან სახლის შეძენა ამ დროისთვის, მხოლოდ იმ ადამიანებს შეუძლიათ ვისი ხელფასიც 2400 ლარს აღემატება, ესეთი ადამიანების რიცხვი, 2018 წლის ბოლოს 42 ათასს არ აღემატებოდა.
ბოლო პერიოდში შეცვლილი თამაშის წესები მყისიერად აისახა გაყიდული ბინების რაოდენობაზე, შესაბამისად, მთლიან სექტორზე, მოსახლეობაზე და მთლიანად ეკონომიკაზეც.
TBC Capital-მა 2019 წლის გაზაფხულზე გამოაქვეყნა კვლევა, სადაც რეგულაციების შედეგები სამშენებლო სექტორზე უფრო დეტალურადაა განხილული. კვლევის მიხედვით, სამშენებლო სექტორში შემცირებულია ბრუნვა, გაყიდვები და დასაქმებულთა რაოდენობა.
სამშენებლო სექტორი გამოირჩევა სეზონური აქტიურობით, როგორც წესი ყველაზე დინამიური წლის ბოლო კვარტალია. წლის პირველი კვარტალი ყოველთვის ნაკლებად მოცულობითია, გაყიდვებითაც და სხვა პარამეტრებითაც. მიუხედავად ამისა, ბოლო 9 ფინანსური კვარტლის განმავლობაში, პირველი კვარტალი წინა წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით მუდმივად იზრდებოდა, ეს ტენდენციაც პირველად 2019 წლის პირველ კვარტალში დაირღვა.
იგივე სურათი გამოვლინდა თბილისის მაშტაბითაც. კიდევ უფრო დიდია პირველ კვარტლის დანაკლისი ყველაზე აქტიურ მეოთხე კვარტალთან შედარებით. აქ გაყიდული ქონების კლებამ საქართველოში 26 პროცენტი შეადგინა.
მოთხოვნის კლება თავისთავად აისახა შიდა სექტორულ მონაცემებზე. შემცირდა დასაქმებულთა რაოდენობა. 2018 წელთან შედარებით, ერთი წლის შემდეგ მშენებლობის სექტორში უმუშევრად 4175 მოქალაქე დარჩა. წინა წლის ბოლო კვარტალთან შედარებით, სექტორი თითქმის 13 ათასი ადამიანით ნაკლებს ასაქმებს.
საბანკო რეგულაციები თავისთავად აისახა იპოთეკური გარიგებების ჯამურ წილზე მთლიან გაყიდვებში. წინა წლის პირველ კვარტალში, უძრავი ქონების გაყიდვების 40 პროცენტი სწორედ, იპოთეკაზე მოდიოდა. ამ დროისთვის, მაჩვენებელი 10 პროცენტით არის შემცირებული.
ამდენად, უკანასკნელი მონაცემებით შემცირდა სამშენებლო სექტორის ბრუნვაც. თუ 2018 წლის პირველ კვარტალში სექტორის ჯამური ბრუნვა მილიარდ 1,352 მილიარდ ლარზე მეტს შეადგენდა, წელიწად-ნახევარში რიცხვი მილიარდ 1,310 მილიარდამდე დაეცა.
“ კარგი არაფერი მოუტანია”
ტაბულა ეცადა დაკავშირებოდა სხვადასხვა სამშენებლო კომპანიის წარმომადგენლებს, მათი პოზიციის მოსასმენად, თუმცა მათმა აბსოლუტურმა უმრავლესობამ კომენტარზე უარი გვითხრა.
ცხადია, დაზარალებული ბიზნესის უარი ხმამაღლა ისაუბრონ თავიანთ პრობლემებზე სხვადასხვა ფაქტორით შეიძლება აიხსნას. "კარგი რომ არაფერი მოუტანია, თქვენც ხვდებით და ჩვენც ვხვდებით, უბრალოდ საქართველოში ვცხოვრობთ”, — ეს იყო ერთადერთი კომენტარი, რომელიც ერთ-ერთი სამშენებლო კომპანიის თანამშრომელთან საუბრისას მოვისმინეთ.
