ცენტრ-პოინტი 3 წლის ვადით მართვაში გადაეცა ახალშექმნილ კომპანია დექსუსს, რომელსაც დეველოპერული კომპანია რედიქსის წარმომადგენელი გიორგი ქანანაშვილი ხელმძღვანელობს. ხელშეკრულების თანახმად, რომელსაც ცენტრ-პოინტსა და დექსუსს შორის კვირის დასაწყისში მოეწერა ხელი სასტუმრო რედისონში, კომპანია დექსუსი ვალდებულებას იღებს, 3 წლის განმავლობაში ცენტრ-პოინტის მიერ დაწყებული ყველა პროექტი დაასრულოს. 2010 წლის ბოლომდე დექსუსის გუნდი დეტალურ ბიზნესგეგმას შეიმუშავებს, რომლის განხორციელებაც 2011 წლიდან დაიწყება.
რატომ ჩაიბარეთ ცენტრ-პოინტი?
ცენტრ-პოინტი იყო საქართველოს ყველაზე დიდი დეველოპერული კომპანია. საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის დაახლოებით 35%-ს აკონტროლებდა. შესაბამისად, ფინანსური კრიზისის პირველმა ტალღამ სწორედ ამ გიგანტს დაარტყა: შეჩერდა მშენებლობები, კლიენტებმა თანხების გადახდა შეანელეს. ისინი არ იხდიდნენ, ცენტრ-პოინტი ვერ აშენებდა. მოკლედ, ქათმის და კვერცხის პრინციპით გადაება ყველაფერი ერთმანეთს. რომელი უფრო ადრე დაიწყო, გადახდების შეჩერება თუ მშენებლობების, არავინ იცის. კომპანია ფინანსურ პრობლემებში აღმოჩნდა. თვითონ არაერთხელ საჯაროდ უთქვამთ, რომ მართვაში პრობლემები იყო. აღარ ჰქონდათ არც საწყისი კაპიტალი. გამოსავლის ძიებაში იყვნენ და აქციების მართვაში გადაცემა გადაწყვიტეს. ეს იყო მათი გზა. კომპანია დექსუსი სწორედ ამ პროექტისთვის შეიქმნა: მე და ჩემმა ორმა კომპანიონმა ჯერ კომპანია დავაარსეთ, შემდეგ კი სამ მიმართულებაზე გავამახვილეთ ყურადღება: პირველი, შევისწავლეთ კომპანია ცენტრ-პოინტის ფინანსური მდგომარეობა – ღირდა თუ არა, ამ კომპანიის მართვაში აღება. მეორე, ცენტრ-პოინტის დამფუძნებლებთან შევთანხმდით, თუ რა პირობებით ავიღებდით მართვაში კომპანიას. და მესამე, დავიწყეთ ინვესტიციების მოზიდვა, რადგან მართვა და ინვესტირება იყო ის ორი აუცილებელი კომპონენტი, რომელიც ცენტრ-პოინტს გასაცოცხლებლად სჭირდებოდა.
რა პირობებზე შეთანხმდით?
პრინციპში, ცენტრ-პოინტის ჯგუფის ძველი მენეჯმენტი ჩვენით ჩანაცვლდა. გაფორმდა ხელშეკრულება ცენტრ-პოინტ ჯგუფის ყველა ობიექტის ჩვენთვის გადმოცემაზე. ყველა ამ აქტივის გადმოცემას მოჰყვა ამ აქტივებთან დაკავშირებული ვალდებულებები; მათ შორის, ბინების მშენებლობების განახლება, მშენებლებისთვის ვალდებულებების გასტუმრება, ბანკის სესხების დაფარვა და ა.შ.
ბევრია ასეთი ვალდებულება?
ფაქტია ერთი რამ: თითქმის სულ ყველა ხელშეკრულება დარღვეულია. ცენტრ-პოინტს დაახლოებით 6200 მომხმარებელი ჰყავს და ჩავთვალოთ, რომ სულ ყველა ხელშეკრულება დარღვეულია. დარღვეულია ან ერთი მხარის, ან მეორე მხარის ან ორივე მხარის მიერ. ალბათ ძნელი იქნება მოიძებნოს ისეთი ხელშეკრულება, სადაც მოვალეობები ორივე მხარეს შესრულებული აქვს. ამიტომ ჩვენ ყველა კლიენტს შევხვდებით ინდივიდუალურად და ცარიელი ფურცლიდან დავიწყებთ ყველაფერს, სულ თავიდან.
ცარიელი ფურცელი გადახდის გრაფიკებსაც შეეხება?
ობიექტის ჩაბარებამდე ყველა ვალდებულება უნდა იყოს შესრულებული. თავისთავად, გადახდებს გავანაწილებთ და კლიენტს ამ გრაფიკებზე წინასწარ შევუთანხმდებით. სხვანაირად არ შეიძლება. მე თუ ბინას ჩავაბარებ 1 წელში და კლიენტმა კიდევ 2 წელი უნდა მოანდომოს საფასურის გადახდას, ის ერთწლიანი განსხვავება მე როგორ დავაფინანსო?! ერთადერთი გზაა, სხვა ობიექტიდან აღებული თანხით დავფარო. ჩვენ ფინანსური პირამიდის პრაქტიკის გაგრძელებას არ ვაპირებთ. ეს არ არის სწორი!
როდისთვის გეგმავთ დაწყებული ობიექტების ჩაბარებას?
ამ ყველაფრის დასრულებას დასჭირდება 3 წელი. ობიექტები ეტაპობრივად ჩაბარდებათ მფლობელებს: ზოგი წელსვე დასრულდება, ზოგიც მომავალ წელს. ეს დამოკიდებულია როგორც თვითონ პროექტების მდგომარეობაზე, ასევე სეზონურობასა და გეოგრაფიულ მდებარეობაზე. მაგალითად, მშენებარე ობიექტი გვაქვს ბაკურიანში. იქ უკვე 2 თვეში მშენებლობის სეზონი შეჩერდება. განახლებას მხოლოდ გაზაფხულიდან მოვახერხებთ.
ახალ ობიექტებს თუ ააშენებთ?
ცენტრ-პოინტს თავისუფალი მიწები მრავლად აქვს და ესენიც ჩვენ გადმოგვეცა. თუმცა, ამ ეტაპზე, ჩვენი მიზანი არ არის თავისუფალი მიწის ნაკვეთებზე ახალი ობიექტების მშენებლობა წამოვიწყოთ. ჩვენი უპირველესი ამოცანაა, უკვე დაწყებული მშენებლობების დასრულება და კლიენტების დაკმაყოფილება. ვეცდებით, ყველა თავისუფალი აქტივი გავყიდოთ და ეს თანხა ისევ და ისევ მშენებლობისკენ მივმართოთ. როდესაც ერთი ან ორი წელი გავა, ობიექტების 80% დასრულდება, ხოლო დარჩენილი 20% უპრობლემოდ რელსებზე დადგება, შემდეგ უკვე შეიძლება ვიფიქროთ ახალ პროექტებზე. ამ ეტაპისთვის კი ახალი ობიექტების მშენებლობა ნამდვილად არ იგეგმება.
რატომ ჩაიბარეთ ცენტრ-პოინტი?
ცენტრ-პოინტი იყო საქართველოს ყველაზე დიდი დეველოპერული კომპანია. საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრის დაახლოებით 35%-ს აკონტროლებდა. შესაბამისად, ფინანსური კრიზისის პირველმა ტალღამ სწორედ ამ გიგანტს დაარტყა: შეჩერდა მშენებლობები, კლიენტებმა თანხების გადახდა შეანელეს. ისინი არ იხდიდნენ, ცენტრ-პოინტი ვერ აშენებდა. მოკლედ, ქათმის და კვერცხის პრინციპით გადაება ყველაფერი ერთმანეთს. რომელი უფრო ადრე დაიწყო, გადახდების შეჩერება თუ მშენებლობების, არავინ იცის. კომპანია ფინანსურ პრობლემებში აღმოჩნდა. თვითონ არაერთხელ საჯაროდ უთქვამთ, რომ მართვაში პრობლემები იყო. აღარ ჰქონდათ არც საწყისი კაპიტალი. გამოსავლის ძიებაში იყვნენ და აქციების მართვაში გადაცემა გადაწყვიტეს. ეს იყო მათი გზა. კომპანია დექსუსი სწორედ ამ პროექტისთვის შეიქმნა: მე და ჩემმა ორმა კომპანიონმა ჯერ კომპანია დავაარსეთ, შემდეგ კი სამ მიმართულებაზე გავამახვილეთ ყურადღება: პირველი, შევისწავლეთ კომპანია ცენტრ-პოინტის ფინანსური მდგომარეობა – ღირდა თუ არა, ამ კომპანიის მართვაში აღება. მეორე, ცენტრ-პოინტის დამფუძნებლებთან შევთანხმდით, თუ რა პირობებით ავიღებდით მართვაში კომპანიას. და მესამე, დავიწყეთ ინვესტიციების მოზიდვა, რადგან მართვა და ინვესტირება იყო ის ორი აუცილებელი კომპონენტი, რომელიც ცენტრ-პოინტს გასაცოცხლებლად სჭირდებოდა.
რა პირობებზე შეთანხმდით?
პრინციპში, ცენტრ-პოინტის ჯგუფის ძველი მენეჯმენტი ჩვენით ჩანაცვლდა. გაფორმდა ხელშეკრულება ცენტრ-პოინტ ჯგუფის ყველა ობიექტის ჩვენთვის გადმოცემაზე. ყველა ამ აქტივის გადმოცემას მოჰყვა ამ აქტივებთან დაკავშირებული ვალდებულებები; მათ შორის, ბინების მშენებლობების განახლება, მშენებლებისთვის ვალდებულებების გასტუმრება, ბანკის სესხების დაფარვა და ა.შ.
ბევრია ასეთი ვალდებულება?
ფაქტია ერთი რამ: თითქმის სულ ყველა ხელშეკრულება დარღვეულია. ცენტრ-პოინტს დაახლოებით 6200 მომხმარებელი ჰყავს და ჩავთვალოთ, რომ სულ ყველა ხელშეკრულება დარღვეულია. დარღვეულია ან ერთი მხარის, ან მეორე მხარის ან ორივე მხარის მიერ. ალბათ ძნელი იქნება მოიძებნოს ისეთი ხელშეკრულება, სადაც მოვალეობები ორივე მხარეს შესრულებული აქვს. ამიტომ ჩვენ ყველა კლიენტს შევხვდებით ინდივიდუალურად და ცარიელი ფურცლიდან დავიწყებთ ყველაფერს, სულ თავიდან.
ცარიელი ფურცელი გადახდის გრაფიკებსაც შეეხება?
ობიექტის ჩაბარებამდე ყველა ვალდებულება უნდა იყოს შესრულებული. თავისთავად, გადახდებს გავანაწილებთ და კლიენტს ამ გრაფიკებზე წინასწარ შევუთანხმდებით. სხვანაირად არ შეიძლება. მე თუ ბინას ჩავაბარებ 1 წელში და კლიენტმა კიდევ 2 წელი უნდა მოანდომოს საფასურის გადახდას, ის ერთწლიანი განსხვავება მე როგორ დავაფინანსო?! ერთადერთი გზაა, სხვა ობიექტიდან აღებული თანხით დავფარო. ჩვენ ფინანსური პირამიდის პრაქტიკის გაგრძელებას არ ვაპირებთ. ეს არ არის სწორი!
როდისთვის გეგმავთ დაწყებული ობიექტების ჩაბარებას?
ამ ყველაფრის დასრულებას დასჭირდება 3 წელი. ობიექტები ეტაპობრივად ჩაბარდებათ მფლობელებს: ზოგი წელსვე დასრულდება, ზოგიც მომავალ წელს. ეს დამოკიდებულია როგორც თვითონ პროექტების მდგომარეობაზე, ასევე სეზონურობასა და გეოგრაფიულ მდებარეობაზე. მაგალითად, მშენებარე ობიექტი გვაქვს ბაკურიანში. იქ უკვე 2 თვეში მშენებლობის სეზონი შეჩერდება. განახლებას მხოლოდ გაზაფხულიდან მოვახერხებთ.
ახალ ობიექტებს თუ ააშენებთ?
ცენტრ-პოინტს თავისუფალი მიწები მრავლად აქვს და ესენიც ჩვენ გადმოგვეცა. თუმცა, ამ ეტაპზე, ჩვენი მიზანი არ არის თავისუფალი მიწის ნაკვეთებზე ახალი ობიექტების მშენებლობა წამოვიწყოთ. ჩვენი უპირველესი ამოცანაა, უკვე დაწყებული მშენებლობების დასრულება და კლიენტების დაკმაყოფილება. ვეცდებით, ყველა თავისუფალი აქტივი გავყიდოთ და ეს თანხა ისევ და ისევ მშენებლობისკენ მივმართოთ. როდესაც ერთი ან ორი წელი გავა, ობიექტების 80% დასრულდება, ხოლო დარჩენილი 20% უპრობლემოდ რელსებზე დადგება, შემდეგ უკვე შეიძლება ვიფიქროთ ახალ პროექტებზე. ამ ეტაპისთვის კი ახალი ობიექტების მშენებლობა ნამდვილად არ იგეგმება.
