2010 წელს მთელი საქართველოს მასშტაბით, 317 საცხოვრებელი ობიექტის მშენებლობა დასრულდა. შარშან საცხოვრებელი ფართების მშენებლობაზე სულ 1800 ნებართვა გაიცა. სამშენებლო კრიზისის მთავარ მიზეზად, დეველოპერები ბანკების მხრიდან კრედიტების გაცემის შეზღუდვას ასახელებენ. ეს ერთადერთი მიზეზი არ არის. ამ პროცესში სამშენებლო კომპანიების არასწორი მენეჯმენტიც დიდ როლს თამაშობს.
გლობალურ ფინანსურ კრიზისამდე, რომელიც ბანკების მხრიდან დაკრედიტების შემცირების მთავარი მიზეზი გახდა, საქართველოში უძრავი ქონების ბუმი იყო. ამას ორი რამ განაპირობებდა: ქვეყნის ეკონომიკის სტაბილური ზრდა და უძრავ ქონებაზე ხელოვნურად მომატებული მოთხოვნა.
მთლიანი შიდა პროდუქტი 2005-2008 წლებში ყოველწლიურად საშუალოდ 1.9 მილიონი ლარით იზრდებოდა. ეკონომიკური ზრდის ტემპებს მოჰყვა უძრავ ქონებაზე ფასების სწრაფი მატება. ხშირ შემთხვევაში დაუანგარიშებელი რჩებოდა ის, თუ რამდენია სხვაობა მშენებლობის ღირებულებასა და მის გასაყიდ ფასს შორის. სამშენებლო კომპანიები უძრავ ქონებაზე მაღალ ფასებს ახალი უძრავი ქონების დიდი მოცულობის შესაქმნელად იყენებდნენ, მის დასაფინანსებლად კი – პირამიდის სქემას.
პირამიდის სქემა ასე მუშაობდა: იქმნებოდა მცირე მასშტაბის ამხანაგობა, რომელიც კონკრეტული პროექტის შესრულებაზე ვალდებულებას იღებდა. მასში გაწევრიანებულ მომხმარებელს კი ამხანაგობის ანგარიშზე ფართის ღირებულების შესაბამისი თანხა უნდა შეეტანა. ამხანაგობის თავმჯდომარე სამშენებლო კომპანიის წარმომადგენელი იყო. იგი კონკრეტული პროექტისთვის განსაზღვრულ თანხას თვითნებურად განკარგავდა: ამხანაგობის კუთვნილი თანხა, ხშირად სხვა პროექტის დაწყებასა და განხორციელებას ხმარდებოდა.
გამოდიოდა, რომ ხშირ შემთხვევაში ჰაერი იყიდებოდა – ჯერ არაშენებულ სახლში – უკვე სართულები. ამან გამოიწვია ის, რომ დეველოპერებს გამორჩათ ფართი, რომლის ცალკე გაყიდვაც შეუძლებელია – მაგალითად, ლიფტების, სადარბაზოსა და კიბის უჯრედები. ეს ჯამში საშუალოდ მთელი ფართის 25%-ს იკავებს. გარდა ამისა, სამშენებლო ობიექტს, როგორც წესი, 15% მხოლოდ კედლების სისქე აკლდება.
რეალურად უმეტეს შემთხვევებში ისე გამოვიდა, რომ მთელი ფართის სულ მცირე 40% დაუფინანსებელი დარჩა. ამასთან, გაჩნდა ჭარბი სამშენებლო ფართი. უძრავი ქონების ბაზარზე კი – სამომავლო მოთხოვნის გაზრდის ზედმეტად ოპტიმისტური მოლოდინი შეიქმნა. შედეგად, დეველოპერები ბანკის კრედიტებზე დამოკიდებულები გახდნენ.
2008 წელს გლობალური ფინანსური კრიზისი დაიწყო. ამ ფონზე ბანკებმა სამშენებლო კომპანიებისათვის კრედიტების გაცემა მნიშვნელოვნად შეამცირეს. კომპანიები დაწყებულ მშენებლობებს ვეღარ ამთავრებდნენ. საქართველოს 3.9%-იანმა ეკონომიკურმა ვარდნამ კი მყიდველების მიერ თანხის დაზოგვა გამოიწვია და დასრულებული პროექტების რეალიზებაც გაჭირდა. ამ ყველაფერს სამშენებლო სექტორის კრიზისი მოჰყვა.
2009 წლის მეორე ნახევრიდან უძრავი ქონების ბაზარზე დადებითი ტენდენციები ჩნდება. ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რამაც სამშენებლო ბაზრის მდგომარეობის გამოსწორებას ხელი შეუწყო, მთავრობის გადაწყვეტილებაც გახდა: ბანკებიდან კრედიტის მისაღებად მთავრობა დეველოპერებს გარანტად უდგებოდა. კომპანიებს გაუმარტივდათ სესხის მიღება, ბანკებს კი – ნაკლებად რისკიანი სესხების გაცემა. ნაწილობრივ ამით აიხსნება ისიც, რომ მთელი საქართველოს მასშტაბით დასრულებული 317 საცხოვრებელი ბინიდან, უდიდესი წილი – 126 ბინა თბილისში დასრულდა.
2010 წელს უძრავი ქონების ბაზარი წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 14.1%-ით გაიზარდა.
გლობალურ ფინანსურ კრიზისამდე, რომელიც ბანკების მხრიდან დაკრედიტების შემცირების მთავარი მიზეზი გახდა, საქართველოში უძრავი ქონების ბუმი იყო. ამას ორი რამ განაპირობებდა: ქვეყნის ეკონომიკის სტაბილური ზრდა და უძრავ ქონებაზე ხელოვნურად მომატებული მოთხოვნა.
მთლიანი შიდა პროდუქტი 2005-2008 წლებში ყოველწლიურად საშუალოდ 1.9 მილიონი ლარით იზრდებოდა. ეკონომიკური ზრდის ტემპებს მოჰყვა უძრავ ქონებაზე ფასების სწრაფი მატება. ხშირ შემთხვევაში დაუანგარიშებელი რჩებოდა ის, თუ რამდენია სხვაობა მშენებლობის ღირებულებასა და მის გასაყიდ ფასს შორის. სამშენებლო კომპანიები უძრავ ქონებაზე მაღალ ფასებს ახალი უძრავი ქონების დიდი მოცულობის შესაქმნელად იყენებდნენ, მის დასაფინანსებლად კი – პირამიდის სქემას.
პირამიდის სქემა ასე მუშაობდა: იქმნებოდა მცირე მასშტაბის ამხანაგობა, რომელიც კონკრეტული პროექტის შესრულებაზე ვალდებულებას იღებდა. მასში გაწევრიანებულ მომხმარებელს კი ამხანაგობის ანგარიშზე ფართის ღირებულების შესაბამისი თანხა უნდა შეეტანა. ამხანაგობის თავმჯდომარე სამშენებლო კომპანიის წარმომადგენელი იყო. იგი კონკრეტული პროექტისთვის განსაზღვრულ თანხას თვითნებურად განკარგავდა: ამხანაგობის კუთვნილი თანხა, ხშირად სხვა პროექტის დაწყებასა და განხორციელებას ხმარდებოდა.
გამოდიოდა, რომ ხშირ შემთხვევაში ჰაერი იყიდებოდა – ჯერ არაშენებულ სახლში – უკვე სართულები. ამან გამოიწვია ის, რომ დეველოპერებს გამორჩათ ფართი, რომლის ცალკე გაყიდვაც შეუძლებელია – მაგალითად, ლიფტების, სადარბაზოსა და კიბის უჯრედები. ეს ჯამში საშუალოდ მთელი ფართის 25%-ს იკავებს. გარდა ამისა, სამშენებლო ობიექტს, როგორც წესი, 15% მხოლოდ კედლების სისქე აკლდება.
რეალურად უმეტეს შემთხვევებში ისე გამოვიდა, რომ მთელი ფართის სულ მცირე 40% დაუფინანსებელი დარჩა. ამასთან, გაჩნდა ჭარბი სამშენებლო ფართი. უძრავი ქონების ბაზარზე კი – სამომავლო მოთხოვნის გაზრდის ზედმეტად ოპტიმისტური მოლოდინი შეიქმნა. შედეგად, დეველოპერები ბანკის კრედიტებზე დამოკიდებულები გახდნენ.
2008 წელს გლობალური ფინანსური კრიზისი დაიწყო. ამ ფონზე ბანკებმა სამშენებლო კომპანიებისათვის კრედიტების გაცემა მნიშვნელოვნად შეამცირეს. კომპანიები დაწყებულ მშენებლობებს ვეღარ ამთავრებდნენ. საქართველოს 3.9%-იანმა ეკონომიკურმა ვარდნამ კი მყიდველების მიერ თანხის დაზოგვა გამოიწვია და დასრულებული პროექტების რეალიზებაც გაჭირდა. ამ ყველაფერს სამშენებლო სექტორის კრიზისი მოჰყვა.
2009 წლის მეორე ნახევრიდან უძრავი ქონების ბაზარზე დადებითი ტენდენციები ჩნდება. ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი, რამაც სამშენებლო ბაზრის მდგომარეობის გამოსწორებას ხელი შეუწყო, მთავრობის გადაწყვეტილებაც გახდა: ბანკებიდან კრედიტის მისაღებად მთავრობა დეველოპერებს გარანტად უდგებოდა. კომპანიებს გაუმარტივდათ სესხის მიღება, ბანკებს კი – ნაკლებად რისკიანი სესხების გაცემა. ნაწილობრივ ამით აიხსნება ისიც, რომ მთელი საქართველოს მასშტაბით დასრულებული 317 საცხოვრებელი ბინიდან, უდიდესი წილი – 126 ბინა თბილისში დასრულდა.
2010 წელს უძრავი ქონების ბაზარი წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 14.1%-ით გაიზარდა.
